Wohnung kaufen für Airbnb Wien: Lohnt sich das Investment?
Sie überlegen, eine Wohnung in Wien zu kaufen und über Airbnb zu vermieten? Dieser Guide zeigt Ihnen konkret mit Zahlen, in welchen Bezirken sich das lohnt – und wo nicht.
Warum Airbnb als Immobilien-Investment?
Wien ist eine der meistbesuchten Städte Europas mit über 18 Millionen Übernachtungen pro Jahr. Die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen steigt konstant – besonders bei Geschäftsreisenden, Familien und Kulturinteressierten.
Im Vergleich zur Langzeitmiete können Airbnb-Einnahmen 40–120% höher ausfallen – allerdings bei deutlich mehr Aufwand und regulatorischen Anforderungen.
Die besten Bezirke für Airbnb-Investment
| Bezirk | Ø Kaufpreis/m² | Ø Nachtpreis | Ø Auslastung | ROI (brutto) | Bewertung |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Innere Stadt | €9.500–14.000 | €140–220 | 78% | 4,5–6% | ⭐⭐⭐ |
| 2. Leopoldstadt | €5.500–7.500 | €95–140 | 75% | 6–8% | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| 3. Landstraße | €5.000–7.000 | €85–120 | 72% | 5,5–7% | ⭐⭐⭐⭐ |
| 5. Margareten | €4.500–6.000 | €75–110 | 70% | 6–7,5% | ⭐⭐⭐⭐ |
| 7. Neubau | €5.500–8.000 | €100–150 | 76% | 5,5–7% | ⭐⭐⭐⭐ |
| 8. Josefstadt | €5.500–7.500 | €90–130 | 73% | 5–6,5% | ⭐⭐⭐⭐ |
| 9. Alsergrund | €5.000–7.000 | €85–125 | 71% | 5,5–7% | ⭐⭐⭐⭐ |
| 15. Rudolfsheim | €3.500–5.000 | €65–95 | 65% | 6,5–8% | ⭐⭐⭐⭐ |
| 20. Brigittenau | €3.000–4.500 | €60–85 | 62% | 6–7,5% | ⭐⭐⭐ |
Unser Top-Tipp: 2. Bezirk (Leopoldstadt)
Der 2. Bezirk bietet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis für Airbnb-Investments: Noch moderate Kaufpreise, steigende Nachfrage durch Prater-Nähe, gute Anbindung und hohe Auslastung bei Touristen.
- Kaufpreis 50m²-Wohnung: ca. €275.000–375.000
- Erwartete Jahreseinnahmen (Airbnb): €22.000–32.000
- Brutto-Rendite: 6–8% (vs. 2,5% Langzeitmiete)
Welche Wohnungsgröße ist ideal?
Studio / 1-Zimmer (25–35 m²)
Niedrigster Einstiegspreis, höchste Rendite pro m². Ideal für Solo-Reisende und Geschäftsreisende.
2-Zimmer (40–55 m²) ⭐ Empfohlen
Bester Kompromiss: Breitere Zielgruppe (Paare, Familien), höherer Nachtpreis, gute Auslastung. Unser Favorit für Einsteiger.
3+ Zimmer (65+ m²)
Höherer Nachtpreis, aber geringere Rendite pro m². Ideal für Familien-Zielgruppe oder Luxus-Segment.
Beispielrechnung: 50m²-Wohnung im 2. Bezirk
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis (inkl. Nebenkosten ~10%) | €330.000 |
| Möblierung & Einrichtung | €15.000 |
| Gesamtinvestition | €345.000 |
| Ø Nachtpreis | €110 |
| Ø Auslastung (75%) | 274 Nächte |
| Brutto-Jahreseinnahmen | €30.140 |
| Abzüge: | |
| – Airbnb-Gebühren (3%) | –€904 |
| – Management (8,9%) | –€2.682 |
| – Reinigung (netto) | –€4.110 |
| – Betriebskosten & Reparaturen | –€3.600 |
| – Versicherung | –€600 |
| Netto-Jahreseinnahmen | €18.244 |
| Brutto-Rendite | 5,3% |
| + Wertsteigerung (~3,2% p.a.) | +€10.560 |
| Gesamtrendite (inkl. Wertsteigerung) | 8,3% |
Wichtige rechtliche Voraussetzungen
90-Tage-Regel beachten
Ohne Ausnahmebewilligung (§ 129 Abs. 1a BO) dürfen Sie in Wien maximal 90 Tage pro Jahr kurzzeitvermieten, wobei der Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben werden darf. Für ein reines Airbnb-Investment brauchen Sie eine Ausnahmebewilligung der MA 37 (max. 5 Jahre, nicht in Wohnzonen möglich).
Widmung prüfen
Nicht jede Wohnung darf kurzzeitvermietet werden. Prüfen Sie die Flächenwidmung und den Mietvertrag (bei Eigentum: Wohnungseigentumsvertrag). Gewerbliche Nutzung muss erlaubt sein.
Steuerliche Aspekte
Airbnb-Einnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Ab €35.000 Umsatz greift die Umsatzsteuerpflicht. Abschreibungen (AfA), Möbel und Betriebskosten sind absetzbar. Lassen Sie sich unbedingt steuerlich beraten.
Checkliste: Vor dem Kauf prüfen
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Matthias Poczesniok
Gründer & Geschäftsführer
Mit umfassender Erfahrung im Immobilien- und Hospitality-Bereich hat Matthias BoostyourHome gegründet, um eine Lücke im Wiener Markt zu schließen: professionelles, lokales Management für Ferienwohnungen.
Als aktiver Co-Host in Wien betreut Matthias Ferienwohnungen in der ganzen Stadt selbst – von der Inseratsoptimierung bis zur Gästebetreuung. Er ist außerdem Inhaber der Marketing-Agentur socialbunnymarketing.com; daher stammen die datengetriebenen Preis- und Reichweitenstrategien hinter BoostyourHome.
Hinweis: Dieser Artikel wurde teilweise oder vollständig mit Hilfe von KI erstellt und redaktionell geprüft. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben. Die Inhalte stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar.