90-Tage-Regel Wien: So vermieten Sie legal auf Airbnb

Einleitung: Kurzzeitvermietung in Wien – Ein Überblick

Wien ist nicht nur die lebenswerteste Stadt der Welt, sondern auch eine der beliebtesten Touristendestinationen Europas. Mit Millionen von Besuchern jährlich bietet die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb und Booking.com enormes Potenzial für Immobilienbesitzer. Doch bevor Sie Ihre Wohnung auf diesen Plattformen anbieten, müssen Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen.

Bei BoostyourHome.eu haben wir uns auf die legale Kurzzeitvermietung in Wien spezialisiert. In diesem umfassenden Artikel erklären wir Ihnen alle wichtigen Regelungen und zeigen, wie Sie legal und profitabel vermieten können.

Die Grundlage: Was bedeutet Kurzzeitvermietung?

Kurzzeitvermietung bezeichnet die Vermietung von Wohnraum für Zeiträume unter 30 Tagen. Dies unterscheidet sich von der klassischen Langzeitvermietung, bei der Mietverträge typischerweise unbefristet oder für mindestens ein Jahr abgeschlossen werden.

In Wien unterliegt die Kurzzeitvermietung besonderen Regelungen, die im Wiener Wohnungsproduktionsgesetz und in der Bauordnung festgelegt sind. Diese Regelungen sollen einen Ausgleich zwischen den Interessen von Touristen, Vermietern und dem regulären Wohnungsmarkt schaffen.

Die 90-Tage-Regel in Wien: Was Sie wissen müssen

Die wichtigste Regelung für die meisten Wohnungsbesitzer in Wien ist die sogenannte 90-Tage-Regel. Diese besagt:

Was bedeutet "gemeldeter Wohnsitz"?

Entscheidend ist, dass die Wohnung weiterhin Wohnzwecken dient und dort ein Wohnsitz gemeldet ist. Das kann der Hauptwohnsitz sein, ein Nebenwohnsitz genügt ebenfalls – ausschlaggebend ist, dass die Wohnnutzung nicht dauerhaft aufgegeben und die Wohnung nicht gewerblich als Apartment betrieben wird.

Wie werden die 90 Tage gezählt?

Die 90 Tage beziehen sich auf die Anzahl der Nächte, die Gäste in Ihrer Wohnung verbringen. Wenn Sie Ihre Wohnung beispielsweise für 10 Aufenthalte à 9 Nächte vermieten, haben Sie die 90 Tage genau ausgeschöpft.

Die Zählung bezieht sich auf das Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember). Am Beginn jedes neuen Jahres beginnt die Zählung von vorne.

Was passiert mit den restlichen 275 Tagen?

Die 90-Tage-Regel beschränkt nur die Kurzzeitvermietung. Für den Rest des Jahres haben Sie mehrere Optionen:

Option 1: Langzeitvermietung (30+ Tage)

Vermietungen für 30 Tage oder länger gelten nicht als Kurzzeitvermietung und unterliegen daher nicht der 90-Tage-Beschränkung. Sie können Ihre Wohnung beispielsweise an Geschäftsreisende oder Austauschstudenten für 1-3 Monate vermieten.

Option 2: Selbst nutzen

Da die Wohnung weiterhin Ihrem Wohnsitz dient, können Sie die Wohnung natürlich auch selbst nutzen. Viele Vermieter kombinieren die 90 Tage Kurzzeitvermietung mit eigener Nutzung und längeren Vermietungen.

Option 3: Hybrid-Modell

Das beliebteste Modell bei unseren Kunden von BoostyourHome.eu: 90 Tage Kurzzeitvermietung in der Hochsaison (Sommer, Weihnachtsmarkt-Zeit, Ostern) für maximale Einnahmen, und den Rest des Jahres flexible längere Vermietungen.

Ganzjährige Kurzzeitvermietung: Wann ist sie möglich?

Es gibt Situationen, in denen Sie Ihre Wohnung das ganze Jahr über kurzfristig vermieten dürfen:

Alleineigentümer eines Hauses

Wenn Sie alleiniger Eigentümer eines Hauses sind (z.B. Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Zinshaus ohne andere Eigentümer im Grundbuch), unterliegen Sie nicht der 90-Tage-Beschränkung. Sie können Ihre Wohnungen ganzjährig als Ferienwohnungen betreiben.

Ausnahmebewilligung der Stadt Wien (§ 129 Abs. 1a BO)

Seit 1. Juli 2024 können Eigentümer eine Ausnahmebewilligung bei der MA 37 beantragen, um über 90 Tage/Jahr kurzzeitvermieten zu dürfen. Die Bewilligung wird für max. 5 Jahre erteilt. Voraussetzungen: Die Wohnung darf sich nicht in einer Wohnzone befinden, es dürfen keine Wohnbaufördermittel verwendet worden sein, die Mehrzahl der Wohnungen im Gebäude muss Wohnnutzung bleiben und max. 50% der Nutzungseinheiten dürfen gewerblich für Kurzzeitvermietung genutzt werden. Die Zustimmung aller Grundeigentümer ist erforderlich.

Ortstaxe (Tourismusabgabe) in Wien

Als Gastgeber in Wien sind Sie verpflichtet, die Ortstaxe einzuziehen und an den Wiener Tourismusverband abzuführen. Die Ortstaxe beträgt aktuell 3,2% des Beherbergungsentgelts. Ab 1. Juli 2026 steigt sie auf 5% und ab 1. Juli 2027 auf 8% (gem. Wiener Tourismusförderungsgesetz).

Automatische Abführung durch Airbnb

Gute Nachricht: Airbnb übernimmt seit einigen Jahren die automatische Einziehung und Abführung der Ortstaxe für Buchungen in Wien. Sie müssen sich darum nicht selbst kümmern, wenn Sie über Airbnb vermieten.

Andere Plattformen

Bei Booking.com und anderen Plattformen müssen Sie die Ortstaxe möglicherweise selbst einziehen und abführen. Prüfen Sie dies für jede Plattform, die Sie nutzen.

Meldepflicht für Gäste

Alle Gäste, die in Österreich übernachten, müssen bei der Meldebehörde gemeldet werden. Als Gastgeber sind Sie dafür verantwortlich, ein Gästebuch zu führen und die Meldungen durchzuführen.

Die Meldung kann online über das Meldeportal der Stadt Wien erfolgen. Sie benötigen die Personalien Ihrer Gäste (Name, Geburtsdatum, Nationalität, Reisepassnummer bei Nicht-EU-Bürgern).

Was passiert bei Verstößen?

Verstöße gegen die Wiener Regelungen zur Kurzzeitvermietung können erhebliche Konsequenzen haben:

• Verwaltungsstrafen: Bis zu mehreren tausend Euro
• Einstellung der Tätigkeit: Behördliche Anordnung zur Beendigung der illegalen Vermietung
• Wiederherstellung: Mögliche Verpflichtung, die Wohnung wieder als regulären Wohnraum zu nutzen

Es lohnt sich daher, die Regeln genau zu kennen und einzuhalten. Bei BoostyourHome.eu prüfen wir Ihre Situation kostenlos und stellen sicher, dass Sie legal vermieten.

Für Immobilienbesitzer: Die Ausnahmebewilligung erklärt

Besitzen Sie eine Immobilie in Wien? Dann haben Sie mit der Ausnahmebewilligung (§ 129 Abs. 1a BO) die Möglichkeit, über die 90-Tage-Grenze hinaus zu vermieten.

Was ist die Ausnahmebewilligung?

Die Ausnahmebewilligung erlaubt es, Wohnungen über 90 Tage pro Kalenderjahr kurzzeitig zu vermieten. Sie wird für maximal 5 Jahre erteilt und muss bei der MA 37 beantragt werden.

Voraussetzungen für die Ausnahmebewilligung

• Die Wohnung befindet sich nicht in einer Wohnzone
• Für die Errichtung wurden keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen
• Die Mehrzahl der Wohnungen im Gebäude bleibt Wohnzwecken vorbehalten
• Max. 50% der Nutzungseinheiten des Gebäudes dienen der gewerblichen Kurzzeitvermietung
• Schriftliche Zustimmung aller Grundeigentümer liegt vor

Wie beantrage ich die Ausnahmebewilligung?

Der Antrag erfolgt bei der MA 37 (Baupolizei). Sie benötigen eine exakte Beschreibung der Wohnung(en), eine Auflistung aller Nutzungseinheiten im Gebäude, die Anzahl der touristisch genutzten Betten sowie die Zustimmung aller Grundeigentümer. Je nach Bettenanzahl gelten unterschiedliche Brandschutzanforderungen.

Bei BoostyourHome.eu übernehmen wir den gesamten Prozess für Sie – von der Antragstellung bis zur Bewilligung. So können Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren: den erfolgreichen Betrieb Ihrer Ferienwohnungen.

MRG umgehen? Was Zinshausbesitzer wissen müssen

Das Mietrechtsgesetz (MRG) begrenzt die Mieteinnahmen für Altbauwohnungen in Wien auf den sogenannten Richtzins. Dieser liegt derzeit bei etwa 10€ pro Quadratmeter – deutlich unter dem, was Sie mit Kurzzeitvermietung erzielen können.

Die Umwidmung von Wohnungen in Ferienwohnungen kann ein legaler Weg sein, höhere Einnahmen zu erzielen. Wichtig: Dies ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und sollte sorgfältig geprüft werden.

Ferienwohnung Umwidmung Wien: Der Prozess

Die Umwidmung einer Wohnung in eine Ferienwohnung erfordert in der Regel:

1. Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen
2. Ggf. Antrag auf Ausnahmebewilligung bei der MA 37
3. Anpassung der Wohnung an die Anforderungen für Beherbergungsbetriebe
4. Einrichtung und professionelle Fotografie
5. Erstellung der Listings auf Airbnb, Booking.com etc.

Airbnb Agentur Wien: Professionelle Unterstützung

Wenn Sie nicht alle rechtlichen und operativen Aspekte selbst managen möchten, kann eine professionelle Airbnb Agentur wie BoostyourHome.eu helfen. Als spezialisierte Agentur für Kurzzeitvermietung in Wien bieten wir:

• Kostenlose rechtliche Prüfung Ihrer Situation
• Unterstützung bei Ausnahmebewilligungen
• Professionelle Einrichtung und Fotografie
• Vollservice-Management (20% bei 1–3 Wohnungen, 18% ab 4 Wohnungen – vom Brutto-Umsatz)
• Optimierung bestehender Listings (ab 8,9%)

Fazit: Legal vermieten lohnt sich

Die rechtlichen Regelungen für Kurzzeitvermietung in Wien mögen auf den ersten Blick kompliziert erscheinen, aber sie bieten auch klare Möglichkeiten für legale und profitable Vermietung. Ob mit der 90-Tage-Regel oder mit Ausnahmebewilligung – es gibt für fast jede Situation eine legale Lösung.

Bei BoostyourHome.eu helfen wir Ihnen, die beste Lösung für Ihre Situation zu finden. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Beratung und erfahren Sie, wie Sie Ihre Wiener Immobilie legal und profitabel vermieten können.