Alle wichtigen Begriffe rund um Ferienwohnung, Co-Hosting, Wiener Bauordnung und Steuern – kompakt und verständlich erklärt.
Zeitliche Grenze der vorübergehenden Home-Sharing-Ausnahme.
Home Sharing ist auf höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr begrenzt und setzt voraus, dass der tatsächliche Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben wird. Es ist keine allgemeine Erlaubnis für jede Ferienwohnung; Wohnzone und Nutzung müssen gesondert geprüft werden.
Externer Dienstleister, der ein Airbnb-Inserat operativ komplett übernimmt.
Ein Airbnb Manager (auch Co-Host oder Property Manager) verwaltet das Listing, kommuniziert mit Gästen, koordiniert Reinigung, dynamische Preise und Behördenmeldungen. Der Eigentümer bleibt Vertragspartner der Plattform, hat aber keinen operativen Aufwand.
Mehr erfahren: Airbnb Manager WienObjektbezogene baurechtliche Bewilligung für bestimmte Kurzzeitvermietungen.
Außerhalb von Wohnzonen sieht § 129 Abs. 1a BO eine befristete Ausnahmebewilligung für die über die Home-Sharing-Ausnahme hinausgehende Kurzzeitvermietung vor. In Wohnzonen gelten gesonderte Beschränkungen nach § 7a. Eine Bearbeitungsdauer ist nicht garantiert.
Mehr erfahren: Ausnahmebewilligung WienDurchschnittlicher Nachtpreis pro belegter Nacht.
Formel: Umsatz ÷ belegte Nächte. Wichtige Kennzahl zur Bewertung der Preisstrategie – losgelöst von der Auslastung.
Anteil belegter Nächte an den verfügbaren Nächten.
Formel: belegte Nächte ÷ verfügbare Nächte × 100. In Wien liegt der Durchschnitt bei 65-75 %, professionell gemanagte Wohnungen erreichen 80-90 %.
Airbnb-eigene Host-Versicherung mit Schadenschutz bis 3 Mio. USD.
Deckt Schäden durch Gäste, Diebstahl und Einkommensausfall. Ersetzt keine private Vermieter-Haftpflicht.
Jährliche Abschreibung des Gebäudes als Werbungskosten.
1,5 % der Anschaffungskosten des Gebäudes pro Jahr (67 Jahre Nutzungsdauer). Reduziert die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Größte Buchungsplattform Europas – wichtiger Zweitkanal neben Airbnb.
Kommissionsmodell (15-18 %), aber höhere Reichweite bei europäischen Städtereisenden. Kombination Airbnb + Booking steigert Auslastung um 15-25 %.
Gesamteinnahmen vor Abzug von Kosten, Steuern und Provisionen.
Bei BoostyourHome wird die Vollservice-Provision vom Brutto-Umsatz berechnet: 20 % bei 1–3 Wohnungen und 18 % ab 4 Wohnungen. Die Reinigung wird separat abgerechnet.
Kurzer freier Zeitraum zwischen zwei bestehenden Reservierungen.
Buchungslücken lassen sich durch angepasste Mindestaufenthalte, An- und Abreisetage oder gezielte Preise schließen.
Gesamtwert einer Buchung vor Abzügen und Auszahlungen.
Der Bruttobuchungswert umfasst die vereinbarten Buchungserlöse vor Abzug von Plattformgebühren, Management-Provision, Reinigung und Steuern.
Offizielle Airbnb-Funktion, mit der ein Zweit-Host das Listing mitverwaltet.
Beim Co-Hosting räumt der Eigentümer einem Partner (z.B. einer Agentur) Zugriff auf sein Airbnb-Konto ein. Der Co-Host beantwortet Nachrichten, verwaltet den Kalender und bekommt einen Anteil vom Umsatz automatisch ausgezahlt.
Software, die Kalender und Preise über mehrere Plattformen synchronisiert.
Tools wie Hospitable, Guesty oder Hostaway verhindern Doppelbuchungen zwischen Airbnb, Booking.com und Vrbo und automatisieren Nachrichten.
Automatische Anpassung der Nachtpreise an Nachfrage, Events und Saison.
Tools wie PriceLabs, Wheelhouse oder Beyond passen Preise täglich an Auslastung, Wochentag, Feiertage und Konkurrenzpreise an. Ergebnis: 15-30 % mehr Umsatz gegenüber statischen Preisen.
Remote-Worker, die längerfristig aus wechselnden Städten arbeiten.
Typische Aufenthaltsdauer 1-3 Monate. Wichtige Nachfragegruppe für Mid-Term-Rentals (30+ Nächte, außerhalb der 90-Tage-Regel).
Reservierung ohne vermittelnde Buchungsplattform.
Bei einer Direktbuchung erfolgt der Vertrags- und Zahlungsprozess direkt zwischen Gast und Anbieter. Dafür müssen Zahlungs-, Storno- und Datenschutzprozesse eigenständig organisiert werden.
Persönliche Steuer auf den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung.
Progressiver Tarif 0-55 %. Werbungskosten (Abschreibung, Zinsen, Reinigung, Managementgebühren) können abgezogen werden.
Möblierte Wohnung, die tage- oder wochenweise an Touristen vermietet wird.
Rechtlich als Beherbergungsbetrieb einzustufen. In Wien gilt die 90-Tage-Regel bzw. die Notwendigkeit einer Ausnahmebewilligung.
Airbnb-Label für die Top 10 % der Inserate weltweit.
Vergeben an Listings mit den besten Bewertungen, Zuverlässigkeit und niedrigen Storno-/Beschwerdequoten. Sichtbares Badge steigert Klickrate deutlich.
USt.-Befreiung bis €55.000 Jahresumsatz (Stand 2025).
Vermieter unter dieser Grenze müssen keine Umsatzsteuer abführen, dürfen aber auch keinen Vorsteuerabzug geltend machen.
Vermietungsanzeige auf einer Buchungsplattform.
Umfasst Titel, Fotos, Beschreibung, Hausregeln, Preise und Kalender. Ein optimiertes Listing bringt 20-40 % mehr Buchungen.
Baupolizei der Stadt Wien – zuständig für Ausnahmebewilligungen.
Die Magistratsabteilung 37 (Baupolizei) prüft Bauordnungs-Verfahren, Widmungen und erteilt Ausnahmebewilligungen für Kurzzeitvermietung.
Gästeregistrierung nach dem österreichischen Meldegesetz.
In Beherbergungsbetrieben erfolgt die Eintragung ins Gästeverzeichnis unverzüglich, spätestens innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft. Die Abreise ist ebenfalls einzutragen. Gästeverzeichnis und normale Wohnsitzmeldung sind unterschiedliche Verfahren.
Österreichisches Gesetz, das Altbau-Mieten begrenzt (Richtwertmiete).
Regelt Kategoriemieten und Richtwerte für Altbauwohnungen (bis 1953). Airbnb-Kurzzeitvermietung fällt nicht unter das MRG.
Vermietung ab 30 Nächten – häufig für Expats und Nomaden.
Fällt nicht unter die 90-Tage-Beschränkung, da nicht als kurzzeitige Beherbergung eingestuft. Ideale Kombination mit klassischem Airbnb.
Gleichzeitige Vermarktung auf Airbnb, Booking.com, Vrbo & Co.
Erhöht Reichweite und Auslastung. Erfordert Channel Manager zur Kalender-Synchronisation.
Kleinste Anzahl an Nächten, die für eine Buchung zulässig ist.
Der Mindestaufenthalt kann je nach Saison, Nachfrage und Buchungslücke angepasst werden. Er hilft, Reinigungskosten und Auslastung sinnvoll auszubalancieren.
Wiener Abgabe auf entgeltliche Aufenthalte nach gesetzlicher Bemessungsgrundlage.
Seit 1. Juli 2026 beträgt der Satz 5 %, für entgeltliche Aufenthalte ab 1. Juli 2027 8 %. Berechnung, Ausnahmen und Abführung richten sich nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz und den offiziellen Hinweisen. Nicht pauschal mit dem Bruttobuchungswert gleichsetzen.
Online-Buchungsportal wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo.
Eine OTA vermittelt Buchungen zwischen Gästen und Gastgebern. Sie stellt Reichweite, Zahlungsabwicklung und Bewertungsfunktionen bereit und verrechnet dafür meist eine Provision.
Zentrale Software zur Verwaltung von Unterkünften, Gästen und Aufgaben.
Ein PMS bündelt Reservierungen, Kommunikation, Reinigung, Zahlungen und Berichte. Es kann mit einem Channel Manager und Buchungsplattformen verbunden werden.
Revenue per Available Room – Umsatz pro verfügbarer Nacht.
Formel: Umsatz ÷ verfügbare Nächte (oder ADR × Auslastung). Kombiniert Preis und Auslastung in einer Kennzahl – der wichtigste KPI im Ferienwohnungs-Management.
Gesetzlich gedeckelte Miete für Altbau-Wohnungen in Wien.
Aktuell ca. €6,67/m² Grundrichtwert (2024) plus Zu-/Abschläge. Deutlich niedriger als marktübliche Neubau-Mieten.
Systematische Steuerung von Preis und Verfügbarkeit zur Umsatzoptimierung.
Revenue Management kombiniert Buchungsdaten, Nachfrage, Saison, Veranstaltungen und Wettbewerb. Ziel ist nicht nur hohe Auslastung, sondern ein möglichst guter Umsatz pro verfügbarer Nacht.
Separater Betrag für Reinigung und Wäschewechsel nach einem Aufenthalt.
Die Reinigungsgebühr wird unabhängig von der Management-Provision ausgewiesen. Bei BoostyourHome werden Provisionsrechnung und Reinigungsrechnung zum Monatsende separat gestellt.
Airbnb-Status für Top-Hosts mit strengen Qualitätskriterien.
Voraussetzungen: 4,8 Sterne, min. 10 Reservierungen/Jahr, <1 % Stornoquote, <90 Min. Antwortzeit. Superhosts erhalten +25 % mehr Buchungen.
Elektronisches Türschloss für kontaktlosen Self-Check-in.
Erlaubt einmalige Zugangscodes pro Gast, automatisch generiert und zeitlich begrenzt. Marken: Nuki (AT), Yale, August.
Selbstständiger Check-in ohne persönliche Übergabe.
Über Smart Lock, Schlüsseltresor oder Keyless-Rezeption. Rund um die Uhr möglich – Voraussetzung für hohe Auslastung.
Kurzurlaub im eigenen Land oder in der eigenen Stadt.
Wichtiger Trend seit 2020. Für Wiener Ferienwohnungen bedeutet das zusätzliche Nachfrage aus DACH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz).
20 % Mehrwertsteuer auf Beherbergungsumsätze in Österreich.
Für Beherbergung gilt der ermäßigte Satz von 10 %. Kleinunternehmerregelung bis €55.000 (2025) möglich – dann keine USt.-Pflicht.
US-amerikanische Ferienhaus-Plattform (Expedia-Gruppe).
Fokus auf ganze Wohnungen und Familien-Reisende. In Wien geringer Marktanteil, aber wertvoll für längere Aufenthalte.
Widmungskategorie mit besonderen Beschränkungen der touristischen Nutzung.
Innerhalb von Wohnzonen gelten die besonderen Vorgaben nach § 7a der Wiener Bauordnung. Außerhalb ist eine über die Home-Sharing-Ausnahme hinausgehende Kurzzeitvermietung nicht automatisch erlaubt; § 129 Abs. 1a und die objektbezogenen Voraussetzungen sind zu prüfen.
Kombination aus Arbeit und Urlaub – längere Aufenthalte mit Homeoffice.
Zielgruppe für 7-30-Tage-Buchungen. Benötigt schnelles WLAN, ergonomischen Arbeitsplatz und ruhige Lage.
Wiener Bezeichnung für ein Mehrparteien-Miethaus (meist Gründerzeit).
Bezeichnet in Wien typische Altbauten mit mehreren Mieteinheiten. Zinshäuser werden häufig als Investment für Kurzzeitvermietung genutzt.
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